作者： 李建明      
李建明 浙江奥维智能系统集成有限公司

    一、现状分析

    在房产信息化建设中，有两个里程碑式的事件。一个是2004年在广州召开的全国住宅与房地产信息工作座谈会，时任建设部副部长刘志峰发表讲话，第一次明确提出：“以房地产业务管理电子化为平台，以数据标准化为基础，以建立房地产信息网络为手段，实现房地产信息资源共享，为政府、社会和企业服务”。另一个是2010年6月在青岛召开的加快推进全国个人住房信息系统建设工作会议，住建部齐骥副部长在会上提出了“以城市住房信息系统建设为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况，实现全国住房信息共享和查询”。同时提出了“以市带县，纵向到底，横向到边”的建设要求。

    如果说前者是确定房产信息化的建设方向，也就是所谓的“道”：后者就是定“行”了，方向正确并付之行动，就是所谓有“道行”了。

    但房产信息化建设的现状并不理想，具体表现在。

    1．标准滞后

    到目前为止，没有国家级的系统标准，较为正式的也就是2007年发布的《房地产市场信息系统技术规范》和2008年发布的《建设行业通用软件测评规范》，而在信息系统建设中至关重要的元数据标准、数据交换标准等尚未出台。

    2．条块分割

    登记系统、交易系统、测绘系统，以及网签系统、资金监管，加上2010年提出的个人住房信息系统、住房保障信息系统等，政出多门、各自为战，有些是重复建设，有些是半途而废。

    3．滥用技术

    房产信息管理的本质是不动产登记，也就是不动产登记簿的维护与利用。技术上的要点是保证标的物的空间唯一性及主客体关系的准确性。因此，采用通用的地理信息技术GIS及传统的 MIS系统相结合就可基本满足业务需求，基本的一些硬件指标可满足要求。但在实践中，部分厂商为求商业利益，“忽悠”用户，滥用技术，如加密、数据交换平台等，增加不必要的投入。

    4．重软轻数

    在系统建设上往往对硬件指标、软件功能上要求越强越好，有时为了所需要的20％功能，花掉了80％的投资。而事实上，软硬件更新周期短则3年，长则5年，并且都是推倒重来的，而数据才是真正有价值的并且要持续利用的。

    二、建设思路

    1．目标长远，分步推进

    房产信息化建设是一项长期、持续的工作，建设规划要分期、分步实施，切忌急功近利，投入的资金一定要有保证。

    2．立足现实，打好基础

    目前各地的房产信息系统软件功能参差不齐，大至有以下几类。

    (1)打证型。最基本的功能，用电脑代替人工缮证。一般在经济落后地区，个别县、区级房产登记部门使用。

    (2)案例型。基于交易案例设计，没有上下手关系，房屋数据多次重复录入。

    (3)登记型。以房屋为主体，权利人为客体，通过系统业务办理，建立主客体关联，多次交易同一套房屋，房屋数据是唯一不需重录的。

    (4)登记簿型。系统的业务数据库与登记簿数据库物理分隔。

    从不动产登记规范要求以及《物权法》对登记的描述，系统建设的核心思想应源自《物权法》，立足点是建立及维护不动产登记簿。

    3．重视联网，共建共享

    在《物权法》中，关于不动产登记核心要点有两个，一是不动产必须经依法登记发生效力：二是国家对不动产实行统一登记制度。因此，不动产登记系统最终必然全国联网，但这会是一个比较漫长的过程。

    但在市本级系统建设中，以现有技术及网络条件完全可以实现统一平台，共享数据，最终达到统一业务标准的模式。前几年黑龙江推出了以市带县的房产信息化建设模式，实践证明，这种模式是可行的。因为县、区基本上没有能力独立搞一套完整的业务系统，而市局对下辖区县本身就有业务指导的职能，以目前的互联网技术，BS架构的业务系统已完全成熟，完全可以实现，这在宁波、常州等城市亦已有成功案例。

    三、应用设计

    1．关于顶层设计

    房产信息化建设必须进行科学、合理、全面的顶层设计。

    不动产登记信息是政府信息资源的一个重要组成部分，信息资源开发利用可以分为对内 (信息资源共享)和对外(信息资源公开和市场化开发)两个层面。因此，政府信息资源包括政务信息资源(G2G)、公共信息资源(G2B)和市场化信息资源(G2C)。政务信息资源是政府信息资源的基础和核心，必须放在政府信息资源开发利用的重点和优先位置。

    2．关于平台架构

    平台设计要充分利用GIS技术、网络技术、 WEB技术、数据库技术和信息安全技术，对信息资源进行标准化处理、结构优化，提高数据资源的系统性、权威性、适用性、及时性与共享性，构建部、省、市三级数据更新与交换机制、“共享型信息库”技术及面向服务的体系架构。

    SOA是一个组件模型，它将应用程序的不同功能单元(称为服务)通过这些服务之间定义良好的接口和契约联系起来。接口是采用中立的方式进行定义的，它应该独立于实现服务的硬件平台、操作系统和编程语言，从而使各种系统中的服务可以以一种统一和通用的方式进行交互。

    以服务为导向、开放、松散耦合的总体目标架构，在应用系统规划设计时，其业务集成参考架构可参考图2。

    3．关于数据库设计

    建立地、楼、幢、房以GIS为基础的房屋数据库，对现有存量住房有一个唯一的空间位置标识，才能挂接各类应用功能，从而达到以图管房、数据共享的目的。

    根据数据时效性，分工作库、现势库、历史库三种状态，系统在具体数据库设计时应采用三库分离设计。各业务子系统的数据库设计在基础数据之上展开。

    四、几点建议

    关于项目建设，有以下几点建议。

    1．基于“房产行业平台”搭建业务系统；

    2．采用SOA技术对现有的系统进行整合；

    3．采用“边上业务系统，边数据整理”的模式；

    4．开展“登记簿+楼盘表”数据整理； 5．聘请行业专家指导。关于项目建设资金投放，根据经验，项目总体费用的50％应用于数据整理建库，25％的费用应用于系统研发，25％应用于网络及硬件设备。