北京市石景山区：为超大城市更新提供参照路径
 
 

改造后的北京市石景山区模式口历史文化街区京西书局。模式口历史文化街区供图

改造后的北京市石景山区十万平小区。石景山区住房和城市建设委员会供图 
习近平总书记在党的二十大报告中指出：“坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。”

7月初，《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（以下简称《通知》）提出，创新城市更新可持续实施模式。2021年9月2日，在北京全市率先发布并被其他区参考借鉴的区级“十四五”时期城市更新行动计划的石景山区，城市更新如何走在全市前列？怎样在多个领域形成可实施、可推广、可持续的“首钢模式”“首开经验”“鲁谷模式”“模式口实践”等石景山样板？为超大城市更新提供了哪些参照路径？就此，中国城市报记者近期进行了深入采访、探究。

“首开经验”“鲁谷模式”助力老旧小区有机更新

迎着晨雨，记者前往北京市石景山区古城街道十万平小区。“下了一夜的雨，小区路面竟无积水！”在这里住了30年的老住户田阿姨感慨道，“搁在改造前，我最怕雨后出行，十号楼前30米长的路有27个井盖，坑洼不平的路面到处泥泞，到了晚上由于没有路灯，更不愿出门。”

“以前做饭用煤气罐，有一年过小年正好没燃气了，只能冒雪出去吃包子。”70岁的魏奶奶谈起改造前的生活一肚子苦水，“上下水还经常堵，更遭罪了！”

十万平小区地处北京市长安街西延线，紧邻北京冬奥组委所在地，为上世纪70年代首钢总公司自建的家属楼。因年久失修、基础设施落后给居民生活带来诸多困扰。

2018年首钢集团与首开集团签订非经资产移交协议，小区产权和物业整体移交给首开集团，由首开集团下属的北京首华物业管理有限公司负责物业管理。2019年7月石景山区政府与首开集团开展战略合作掀开了老旧小区改造的序幕。

为老旧小区“治病”，先做体检。《通知》提出，“将城市体检作为城市更新的前提”“从住房到小区、社区、街区、城区，查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题”“把城市体检发现的问题短板作为城市更新的重点”。

“因此，石景山区对老旧小区进行了全面体检，通过建筑本体空间、小区规划与环境状况、小区基础设施等7个一级指标、26个二级指标、55个三级指标，对小区进行多维度、全寿命周期评价。”石景山区住建委主任曹世辉介绍，依据评价结果，结合有机更新导则，对老旧小区进行全面、客观的整体打分排序，为改造计划的制定提供参考与依据。

“根据体检结果，十万平小区主要进行楼本体抗震节能改造、楼内上下水及公共区域改造。”首开城市运营服务集团有限公司副总经理乔卫卫告诉记者，由于户内改造需要破坏厨房卫生间装修，且需要整串住户全部同意才能进行，户内上下水改造项目经常阻力很大，是改造中的难点。

“改造前组织多个小组入户摸底了解居民意愿和改造意见，对部分表示不愿意破坏装修的家庭，居委会会同施工方、物业与群众面对面沟通讲政策，现场与居民一同制定改造方案，确保在尽量不改变原貌的基础上施工改造，打消了住户的顾虑。”十万平社区居委会相关负责人告诉记者，通过各方的共同努力，十万平小区上下水改造同意率达到80%。

首开集团作为实施主体热心为居民提供了便捷的取水点、移动公共卫生间、洗手池、简易坐便器、电暖气等服务设施，赢得群众普遍好评和支持，有效推进了上下水改造施工。

“从2019年立项，2020年5月施工，到2021年底在克服疫情影响仅一年半的时间里，改造完成十万平小区17栋楼、80个单元，约为6.7万平方米、1170户，涉及居民家中的上下管道更换、外窗更换，还有楼体保温加固、口袋公园、便民超市、食堂、老年驿站等公共设施和环境提升等大小11个项目，总投资约2亿元。”乔卫卫说。

小区不仅要“改”好，更要能“管”好。北京首华物业管理有限公司石景山分公司项目负责人时彪告诉记者：“在物业服务区域内实行‘管家模式’服务，主动延长服务时间、规范服务标准、提升服务品质，对居民报修、反映的问题即接即办。”

时彪介绍，物业服务资金来源于“四个一点”（居民个人出一点、产权单位担一点、政府资金奖一点、公共收益收一点），既实现物业费标准由企业出资的0.83元，提高到由居民、产权单位、公共收益、政府资金奖励的多方资金“众筹”的1.68元；又实现物业服务标准从“四有”服务提高到物业一级服务标准，管理水平整体提升。

目前，石景山区持续完善党建引领物业管理体系，积极打造共建共治共享的基层治理格局，老旧小区长效治理机制在各小区得到复制、推广。

“现在很多年轻人租住我们小区了，人气又旺起来了。”田阿姨大为自豪。

十万平小区的住户们感到：如今的人气来自16字的“首开经验”，即“党建引领共商共治合作共享协同创新”。“就是在党建引领下，借助区企合作模式，统筹社会资源，解决老旧小区长期积存问题，通过创新服务管理方式，建立老旧小区长效管理机制，实现居民满意、社会和谐。”乔卫卫阐释道。

“截至目前，首开集团作为实施主体在石景山区的老旧小区改造项目共51个、建筑面积295万平方米，惠及居民4.3万余户。”乔卫卫透露，首开集团通过将物业管理板块进行整合，设立首开城运集团，有序推进老旧厂房、老旧小区、平房区、低效楼宇提质增效，不断总结“首开做法”、形成经验，助力城市高质量发展。

在改造模式上，与之对应的属地街道作为实施主体引入社会资本“街区改造”的“鲁谷模式”也大放异彩。石景山区鲁谷街道六合园南社区西院、金顶街街道金四区教工楼等4个项目就是街道作为实施主体统筹推进改造，通过“投资+建设+运营”“一体化招标”引入社会资本对老旧小区“面子+里子”“硬件+软件”一揽子改造，加装电梯、增加养老服务驿站、社区食堂等适老化设施，新建立体停车设施缓解停车难问题；“一本账统筹”小区内停车、配套空间运营、广告、社区运营增值服务收益及施工利润，确保社会资本微利可持续，实现工程改造、物业管理、社区治理“一盘棋治理”。

“经统计，全区现有各类老旧小区177个、建筑面积813万平方米，老旧小区面积占全区住宅小区面积的66%。目前已改造老旧小区建筑面积84.07万平方米，在施226.25万平方米，计划‘十四五’时期全面完成137个2000年以前建成老旧小区综合改造任务。”曹世辉称，石景山同时推进西黄村、衙门口、北辛安、广宁村等重点棚改项目，启动黄庄村棚改，改造范围超过4平方公里，已竣工安置房1.6万余套，约1.5万户居民生活环境得到根本改善。

“模式口实践”谱写历史文化街区更新佳话

日前，记者来到石景山区模式口历史文化街区东入口时，眼前赫然矗立着一根由磨石拼接、毛石为基的高大景观灯柱，其上方依次镂空三个大字“模式口”，向世人讲述着其曾因盛产磨刀石得名又因“京城通电第一村”易名的演变与更新。

从街区景观的起点——“古道晨曦”，移步入内，大冠乔木、绿篱、藤萝花卉、墙体绿植不时从路旁掠过，尤其是一排煤炉子里“长”出的盆景见证着生活方式的变迁，沿途墙壁上剪影驼队、路边的骆驼座椅和骆驼雕塑在唤起驼铃古道昔日商衢盛景的记忆，街区两侧主题书店、精品咖啡、特色餐饮、精品住宿、文创商店、小微博物馆、陈列馆等多种业态交相辉映，为1500米的“龙形”模式口大街注入新鲜活力。

“这是2020年以来修缮改造整治的杰作。”在街区居住了30多年的陈玉洁告诉记者，未整治之前道路脏乱差、黄土泥土漫天飞扬，抬头就是电线，到处私搭乱建，居民出行很不方便。

据悉，模式口历史文化街区是北京市公布的第二批历史文化保护区，是西山永定河文化带的重要节点，拥有国家级文保单位两处（法海寺、承恩寺），市级文保单位两处（田义墓、第四纪冰川擦痕陈列馆），区级文保单位和普查登记文物15处，有价值院落37处，老舍笔下骆驼祥子即从这里走出，是名副其实的千年古道、百年老街，也是城市更新市级重点项目。

石景山区委副书记、区长李新称，按照政府主导、国企实施、专业公司运营的模式，项目实施主体北京石泰集团有限公司负责对此项目进行修缮改造，同时聘请北京泰福恒投资发展有限公司作为运营主体，负责项目全过程运营管理。项目资金来源主要是市区财政专项拨款和企业自筹，通过专业化的运作，目前已取得国开行的融资贷款。

“2020年起，模式口街区开展腾退更新工作，完成主街主巷市政基础设施建设和重点院落打造。平均每拆一平方米房子，新修建0.65平方米的房子，留出更多空地给绿化和院落。目前已经修缮完毕23个院落。”北京泰福恒投资发展有限公司副总经理兼模式口更新改造事业部总经理郑福海介绍，模式口街区2021年9月底开街亮相；2022年继续推动了特色院落建设、外立面改造、东口停车场扩建及西侧微循环路建设等工作，重点打造了法海寺壁画艺术馆，并已于今年春节期间投入运营。

建于明代的法海寺，其壁画绘制工艺、绘画技巧堪称明代壁画之最，但因大殿空间跨度狭小、壁画高大精细、高度和大尺度宏观的展现受限，为了保护好传播好文化瑰宝，目前法海寺对壁画真迹的参观在控制人数（预约制）、时长（每场在20分钟左右）、采用完全避光参观方式（通过冷光源手电参观）满足保护的前提下向观众展示。

为了更充分地传播好壁画艺术，数字化技术为法海寺壁画的保护和观赏提供了另一种可能。法海寺壁画艺术馆馆长刘晓波介绍，在石景山区委、区政府的指导下打造的壁画主题沉浸式数字艺术馆，采取数字媒体展示的方式让壁画的内容可以更加丰富地表现出来，凭借先进的科技手段对历史以及文物进行宣传，让观众更清晰了解历史、艺术和文化。

石景山区委书记常卫指出，模式口的更新要按照“文物保护是核心，环境整治是前提，有机更新是遵循，民生改善是重点，业态提升是关键”的核心理念和工作思路，扎实开展、接续推进。

“政府为我们免费安装电灶台，避免煤气中毒；居民使用电取暖，冬天电费每度电0.1元左右，用电更加便捷实惠；步行10来分钟就能找到买菜等购物场所，私搭乱建不见了、道路宽阔整洁了，生活好幸福啊！”陈玉洁畅谈着如今的美好生活。

“新增智慧街区，与公安和消防联网，将一切隐患扼杀在摇篮里。”郑福海补充道，做好业态提升，街区逐步淘汰“小、散、低”业态，截至今年7月改造后店铺超过100家，年底争取达到120家。

2022年，模式口街区荣获北京城市更新“最佳实践”案例，成为“2022北京新晋网红打卡地”；今年初，街区已呈现“13景、23院、91铺”以及多处景观提升，逐渐成为市民休闲、度假、旅游的历史文化新地标。模式口街区2022年春节期间吸引了约16万游客，今年春节期间吸引了约30余万游客，今年“五一”期间，吸引了约8.6万游客，重现了驼铃古道往昔商旅纵横、人声鼎沸、摩肩接踵之盛况，迎来新的历史荣光。

“首钢模式”引领老旧厂房、楼宇改造产业转型

“每天上下班穿梭于滑雪大跳台等冬奥景观和湖光绿园间，给我带来许多设计上的灵感！”北京创忆智旅科技文化有限公司副总经理马超很开心能够入驻首钢园。

一飞冲天的首钢滑雪大跳台在北京2022年冬奥会上惊艳全球，因属世界首例永久保留和使用的滑雪大跳台场馆与老工业区城市更新完整结合而获得普遍赞誉。

随着2015年北京冬奥组委落户首钢园，首钢北区成为新首钢地区先期启动区域。在城市更新中，工业遗存的“拆”与“保”，首钢集团有限公司（以下简称“首钢”）选择了后者。如何推动实践老工业区城市更新这一世界性难题？首钢先行先试，蹚出了“首钢模式”。

经历了首钢园从火到冰的北京首钢建设投资有限公司规划设计部部长助理周婷告诉记者，首钢采用“政府主导、智库支撑、企业推进”工作模式，创新性提出“保留工业素颜值、织补提升棕颜值、生态建设绿颜值”整体风貌打造理念，将“织补城市”“海绵城市”“城市复兴”等理念运用到率先实施“多规合一”的规划编制和项目改造设计中，分区分片滚动开发，以自主更新为主、市场化开发为辅，创新若干政策措施，推动工业建筑向民用建筑转化，并借势冬奥会和服贸会等重大赛会，全面提升城市综合承载力，拉开老工业区城市框架，加速“厂区”“园区”向“社区”“街区”的华丽蝶变。

据悉，首钢园现已完成西十冬奥广场、首钢工业遗址公园、三高炉改造等一批代表项目。去年，首钢金安科幻广场竣工亮相，香格里拉酒店和六工汇购物中心相继开业，城市织补创新工场和新首钢人才社区项目正与怡和集团、华夏银行深入合作；今年持续推进首钢园服贸会区域工业遗存改造、首钢一烧结厂房更新等具体项目。

从厂到园、十里钢城跨界都市社区。记者走进首钢园，只见13条道路纵横有序，4块公园绿地镶嵌其中，9处不可移动文物等29项市政基础设施修缮一新，各具特色的商业体、“科技+”“体育+”等业态云集……一座老工业基地正演绎着新时代城市更新的精彩故事。

据悉，首钢园正在规划建设党群服务中心，为入园企业群众提供一站式服务。周婷透露，首钢老工业区（北区）项目荣获北京城市更新“最佳实践”，城市更新的“首钢模式”入选中国改革2022年度案例，成为具有国际影响力的城市更新项目。

李新称：“我们将新首钢工业遗存保护利用经验转化为标准规范，加快巴威—北锅、北重等‘京西八大厂’老旧厂房保护性利用和创新性改造，聚焦导入高精尖产业，使老厂区不断焕发新生机。”

当记者来到北京重型电机厂有限责任公司（以下简称“北重厂”）一幢红白相间的、高约20米高的楼内，映入眼帘的是足有10多米宽，4、5米高，32个步行台阶、12个座位大台阶的杏黄色宽阔楼梯直达二层，两根乳白色钢柱分列两侧支撑着屋顶。谁曾想这里在两年前是老旧的辅机车间，如今已被入驻的华诚博远工程技术集团有限公司改造成新鲜、时尚的创意设计中心。

“作为从事建筑工程勘察设计的企业，我们最大程度保留了厂房的钢结构、吊车、天窗等具有工业遗产特色的建筑元素，打造了具有北重厂特色的创意办公空间和公共文化空间。”华诚博远工程技术集团有限公司总裁助理马志桐介绍，该公司自2021年开始对厂房进行投资、设计、改造，改造后空间包含了华诚博远公司总部办公空间、重美术馆（京西第一座民营专业美术馆）、智崴游乐设备研发中心等功能。

“创建于1958年的北重厂，按照疏解非首都功能的决策部署，自2015年以来，逐步将东西厂区腾出，并将占地约31万平方米、建筑面积约21万平方米的东厂区打造为北重科技文化产业园（即北重园），并以北重厂为主体，进行投资、改造、运营。”北重厂副总经理朱玲介绍，北重园定位于高端装备与智能制造、工业互联网、虚拟现实等数字科技产业，积极探索与企业发展融合、与产业延伸融合、与资本运作融合、与绿色低碳融合的产业园区升级发展模式，打造科技·智造·数字·文化·低碳的专业产业园区。

据悉，北重园项目一期入驻企业涵盖数字技术、运动休闲等多个领域。截至目前，园区入驻企业共计24家，已出租面积达3.7万平方米。项目二期招商工作同步进行，精准对接虚拟现实、工业互联网、人工智能等区域主导的数字科技产业，同时积极引入算力中心等新型基础设施，构建一体化产业生态，力争打造城市科技、数字、智造产业发展新高地。

随后，记者来到与北重园一墙之隔的中关村虚拟现实产业园——大正创想广场改造项目。

“中关村虚拟现实产业园具有完善的行业生态链，行业平台及人才集聚，有利于上下游生态交流，大幅度降低行业交流成本，同时对于行业前沿信息获取、学习提供了巨大的便利。”燧光科技（北京）有限公司副总经理刘伟说。

中关村虚拟现实产业园由原生产制造功能的石景山压力容器厂更新而成，由北京大正融科投资有限公司（以下简称大正）于2018年6月启动改造，2020年10月改造完成投入运营，建筑面积4.23万平方米，目前出租率达90%，其中虚拟现实类企业面积约占80%，包括丝路视觉、虚拟动点、燧光科技、瑞立视等5家中国VR50强和中科院、华为等行业平台，园区形成了不同技术环节、不同发展阶段的虚拟现实产业链。

“中关村虚拟现实产业园为我们提供了房租减免、定制装修等基础扶持，在入驻后又帮我们打通产业链，多次举办产业活动，为我们打开销售渠道、打通上下游链条，聚焦客户需求，创造虚拟现实产业价值、服务国家战略。”瑞立视多媒体科技有限公司北京分公司技术负责人王云飞称。

大正总经理尹铭介绍，该公司根据虚拟现实类企业需求特点对原厂房进行超高层高、超常规楼板荷载、超大电量等硬件改造，从零建设员工餐厅、宿舍、健身房、篮球场、免费班车、免费会议室、咖啡茶室等完整的基础配套；并为虚拟现实类企业提供投资孵化、行政审批、奖励补贴申请、业务拓展等全方位的产业服务。

“城市面貌改善、产业更新升级的同时，空间收益相较原生产车间大幅度提高，人才结构也得到了有效优化。”尹铭补充道。

2021年《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》明确，石景山区为全市“虚拟现实产业组团”承载区。“中关村虚拟现实产业园是石景山区产业转型发展和城市更新的典型案例之一。”中关村石景山园管委会产业发展科科长付航介绍，面对虚拟现实产业强劲的发展势头，石景山区积极推动中关村虚拟现实产业园（大正创想广场）与北重科技文化产业园“双园融合”，实现统一产业定位、统一招商引资、统一功能分区、统一设施配置；进一步整合优质资源，优化虚拟现实、互联网3.0产业布局，促进区域经济发展。

李新表示，为迈向高质量稳步发展上升新台阶，石景山区于今年2月“抛出”给力的“政策包”——“石惠十条”政策，围绕优化资源要素配置、完善创新发展生态、激发市场主体活力，精准施策、多维施策，加强重点企业集聚、加快人才队伍培育、提供融资服务支持、促进招商中介平台、给予企业“真金白银”的补贴，持续提振市场预期和信心、助力高精尖产业做大做强。

政策新，模式好，动力强。石景山区“京西八大厂”的改造已渐次展开，如火如荼，以首钢为引领绘就了一幅石景山区城市更新与复兴的精彩画卷。(记者叶中华 实习生王荣臻)