苏州市市区二手房买卖一律实行网上管理。焦点网今天（11月27日）从苏州市房管局了解到，根据苏州市政府《关于批转进一步整顿规范房地产交易秩序若干规定的通知》以及《苏州市市区存量房买卖网上管理办法（暂行）》（苏房〔2007〕8号），从12月1日起，苏州市市区国有土地范围内的存量房买卖和存量房买卖居间代理经纪活动一律实行网上管理。从而实现供求信息网止登记挂牌、网上经纪服务、网上签约以及网上信息发布和相关信息查询等功能。
存量房买卖属于房地产三级市场范畴，是房地产市场的一个重要组成部分。房地产买卖居间代理经纪行业作为房地产二、三级市场的配套服务行业，应运而生，发展迅猛，对促进存量房流通、推动房地产市场全面发展起到了十分积极的作用。但是，由于房地产三级市场和房地产经纪行业法制建设相对滞后，市场运行规则还不健全，市场行为尚不规范，诚信意识时有缺失。一些房地产经纪机构（尤其是分支机构）无照无证经营、超越范围经营和擅自异地经营，不按规定使用房地产经纪服务协议示范文本，超标准收取房地产中介服务费，利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费，利用经纪执业之便利炒卖楼花、房号，甚至以高于委托人的意向价格出售房屋、赚取差额部分价款；一些房地产经纪人出租、出借执业资格证书，以个人名义承揽房地产经纪业务、私下收取中介服务费；一些存量房买卖当事人不如实申报成交价格，逃税漏税、骗取贷款，委托房地产经纪机构提供居间代理服务以后又故意“跳单”、“飞单”，无理拖延甚至拒付中介服务费。上述问题的存在，严重干扰了房地产市场的正常秩序。
对此，为了认真贯彻落实国务院关于房地产市场宏观调控的决策精神，去年以来，国家建设部等九部委先后颁发了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166号）、《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号）、《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（建稽〔2007〕87号）等文件。要求各地加强房地产市场秩序整治，规范市场交易行为，切实维护各方合法权益。从天津、上海、北京、南京等先行城市的成功实践来看，依托计算机网络技术建立的现代化的存量房买卖网上管理制度，是对存量房买卖传统规则的创新和完善，也为进一步规范存量房买卖和房地产经纪行为，切实维护存量房买卖双方和房地产经纪机构的合法权益，建立健全公平、公正、安全、透明的存量房买卖秩序，促进存量房买卖市场和房地产经纪行业的健康发展打下了坚实的基础。
据介绍，苏州市市区存量房买卖网上管理制度突出了以下五大原则：一是所有存量房出售或承购信息必须通过存量房买卖网上管理系统公开对外挂牌的原则，切实解决存量房供求信息不公开、不透明和存量房供求双方与房地产经纪机构信息不对称的问题；二是存量房出售信息必须通过房管部门审核方能通过存量房买卖网上管理系统公开对外挂牌的原则，禁止不具备房屋所有权证和国有土地使用证的房地产流入市场，保障出售房屋权属的合法性、安全性，降低交易风险；三是所有房地产经纪机构和执业房地产经纪人必须经过房管部门认证方能通过存量房买卖网上管理系统从事存量房买卖居间代理经纪业务的原则，严格市场准入，禁止房地产经纪人出租、出借执业资格证书，杜绝“黑中介”；四是所有存量房买卖契约和存量房出售（承购）居间代理委托协议必须通过存量房买卖网上管理系统在线签订并及时备案的原则，房地产经纪机构承接存量房买卖居间代理委托业务时必须与委托人在线签订房管部门制定的存量房出售（承购）居间代理委托协议文本，存量房买卖各方当事人必须在线签订房管部门制定的存量房买卖契约文本，规范存量房买卖行为和存量房买卖居间代理经纪服务行为，禁止房地产经纪机构及其从业人员乱收中介服务费、赚取房屋差价，杜绝“阴阳合同”。五是配合存量房交易资金监管工作的开展，有效保障房地产交易资金的安全。
苏州市区存量房买卖网上管理系统（http://clf.szfcweb.com）的主要功能和业务流程包括以下五个方面：
一、网上经纪服务。房地产经纪机构（包括分支机构）向市房地产市场管理处申请办理存量房买卖网上管理系统用户入网上认证手续，经市房地产市场管理处审核通过、并对其房地产执业经纪人进行业务培训以后，及时开通存量房买卖网上管理系统。入网房地产经纪机构凭专用钥匙盘登录存量房买卖网上管理系统，向当事人提供登记挂牌、网上签约服务。
二、供求信息网上登记挂牌。存量房出售（承购）人向入网房地产经纪机构受理点提交挂牌申请，受理点验明出售（承购）人身份（资格）和出售房屋权属证明后，属于承购信息登记挂牌的，网上录入承购方基本信息和详细承购信息；属于出售信息登记挂牌的，网上录入出售方基本信息和出售房屋基础信息，网上提交出售房屋所在区房管部门受理处审核房屋权属状况，受理处审核通过后，由受理点网上再行录入出售房屋详细信息。详细承购信息或出售房屋详细信息经登记人在线校改确认以后，经出售（承购）登记人在打印的《存量房出售（承购）信息挂牌登记表》上签章，由受理点负责及时提交网上备案，受理处负责上网公示存量房出售或承购信息。
三、网上签约。存量房出售（承购）方自愿委托房地产经纪机构提供居间代理经纪服务的，应当慎重选择受托房地产经纪机构，并通过受托经纪机构受理点网上签订存量房出售（承购）居间代理委托协议。存量房出售（承购）居间代理委托协议经协议双方在线校改确认、并在打印的《存量房出售（承购）居间代理委托协议》上签章以后，由受托经纪机构受理点负责及时提交网上备案。出卖方与买受方就存量房买卖事宜达成意向的，必须通过存量房买卖网上管理系统在线签订存量房买卖契约。存量房买卖契约经买卖双方根据打印的契约草稿或在线校改确认以后，必须由买卖双方分别在线输入各自的契约密码，并在打印的《存量房买卖契约》上签章，由受托经纪机构受理点负责及时提交网上备案。
需要强调的是，受托经纪机构按照出售（承购）居间代理委托协议促成存量房买卖意向以后，应当在其受理点无条件为买卖双方提供网上签订并打印存量房买卖契约的服务。确属自行成交的存量房买卖双方，应当到出售房屋所在地的房地产市场接受房管部门提供的存量房出售（承购）信息网上登记挂牌和网上签订并打印存量房买卖契约的服务。
四、网上发布相关信息。为了增强存量房市场信息和房地产经纪机构信息的公开性和透明度，市房地产市场管理处将通过苏州市区存量房买卖网上管理系统及时公示入网房地产经纪机构及其执业经纪人基本信息（包括诚信记录）、存量房出售（承购）基本信息、存量房出售（承购）居间代理委托协议和存量房买卖契约示范文本、存量房买卖每日成交信息，并不断增加信息公开的内容。
五、网上查询相关信息。通过存量房买卖网上管理系统，公众可以随时上网查询房地产经纪机构（包括分支机构）和房地产执业经纪人基本信息（包括诚信记录），存量房出售（承购）基本信息，存量房出售（承购）居间代理委托协议和存量房买卖契约示范文本，存量房买卖每日成交信息；当事人可以随时上网查询与己相关的《存量房出售（承购）信息挂牌登记表》、《存量房出售（承购）居间代理委托协议》、《存量房买卖契约》；房地产经纪机构可以随时上网查询统计与本机构受托经纪业务相关联的《存量房出售（承购）信息挂牌登记表》、《存量房出售（承购）居间代理委托协议》、《存量房买卖契约》；房管部门可以随时上网查询统计相应的《存量房出售（承购）信息挂牌登记表》、《存量房出售（承购）居间代理委托协议》、《存量房买卖契约》。
房管局相关人士表示，建立存量房买卖网上管理制度，是顺应广大人民群众心愿和房地产经纪行业主流呼声、贯彻落实国务院房地产市场宏观调控决策精神、整顿规范房地产交易秩序的一项重要举措，也是信息化时代政府管理部门顺应形势发展变化，运用先进的科学管理手段加强房地产市场监管力度的一个有效探索，对于进一步规范存量房买卖行为和房地产经纪行为，切实维护存量房买卖双方、房地产经纪机构和国家的合法权益，建立公平、公正、安全、透明的存量房买卖秩序，实现政府管理部门对存量房买卖及其经纪市场微观层面和宏观层面的实时监测，促进存量房买卖市场和房地产经纪行业的健康发展，增强政府部门对存量房买卖及其经纪市场的及时监控能力，推进房地产市场信息系统和预警预报体系建设，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境，必将起到积极深远的推动作用。