从历史角度看，我们在哪里？

从客户角度看，谁为工业化住宅买单？

从价值角度看，客户愿意为什么付钱？

这是中国工业化住宅先驱者必须首先回答的三个根本问题。

工业化住宅历史

美国的工业化住宅是在1930年起步的，最初作为车房的一个分枝业务而存在，主要是为选择迁移/移动生活方式的人提供一个住所。而工业化住宅的兴起主要是在二战之后。20世纪50年代，欧洲一些国家掀起住宅工业化高潮，60年代遍及欧洲各国，并扩展到美国、加拿大、日本等经济发达国家。

从总体上看，发达国家工业化住宅经历了从追求数量为主到追求质量为主的转变。

从二战以后到20世纪70年代，主要以追求数量为主。

当时有两大问题亟待解决，一是二战造成的“房荒”问题，二是当时建筑技术人员和熟练工人十分短缺，各国主要通过住宅的工业化大幅度提高房屋建造能力和建造速度。

法国1945年住宅建筑能力为8万套，但实际需建造20-25万套，推行住宅工业化后，到20世纪70年代建造能力已达到40万套左右，基本解决了住宅有无的问题。日本从20世纪60年代发展住宅工业化，住宅建造量从20世纪50年代上半期的30万户，提高到20世纪60年代上半期的80万户，60年代下半期又提高到130万户，到1968年已达到每家一套住房的水平。

从1970年－1980年开始，住宅工业化的重点转向质量。

第一轮住宅工业化热潮产生了一些负面问题，比如建筑物呆板单调，规划、设计、施工质量较差，配套不完备，忽视环境保护等。更重要的是消费者的需求水平进一步提升。第二轮住宅工业化针对这些问题进行了调整，发展更加全面。

瑞典在1960年－1975年实施了“百万套住房计划”以后，逐步对过去“过分掠夺性”开发建设和对居住环境问题的忽视进行补救和更新改造。德国从1970年开始强调住宅配套建设，一是房屋内的浴室、电炊、冰箱、集中供热的配套，二是在居住区配套建设商店、幼儿园等服务设施。在法国，从1980年开始，针对过去住区选点不当，功能单一，缺少公共设施，不适合老龄人居住等问题，进行了大规模住区改造。进入1990年以后，发达国家的工业化住宅的内涵更加丰富，开始追逐个性、科技、健康、舒适、环保及信息化等概念。

由于历史背景的不同，各国的发展道路呈现不同的特点。

从主导力量上看，欧洲、日本和前苏联体现了较强的政府导向。无论在工业化标准制定、投资、制造上，政府都扮演很重要的角色。比较突出的是瑞典，该国曾在1960-1975年实施了著名的“百万套住房计划”。而美国则体现出企业自由发展的固有特点，政府只是在工业化标准制定及宏观调控上起一定作用。

从制造方式上看，欧洲走的是大规模工业化预制装配道路，建造了大量住宅，形成了一个完整的、标准化的、系列化的建筑住宅体系。前苏联、东欧和英法等国家在20世纪五、六十年代形成了装配式大板住宅建筑体系。而美国则注重于住宅的个性化、多样化。美国住宅多建于郊区，以低层木结构为主，用户按照样本或自己满意的方案设计房屋，再按照住宅产品目录，到市场上采购所需的材料、构件、部品，委托承包商建造。

谁为工业化住宅买单？

在美国，工业化住宅一直以来的主要购买者是低收入人群。

在全美范围内工业化住宅分布特点如下：南方55%、西部19%、中西部18%、东北部9%。这些区域的共同特点是：低收入家庭、移民和退休人员比例大。在低收入人群的购房者中，23%来自于工业化住宅，南部地区这一比例超过30%，郊区高达35%；在南部农村地区的特别低收入家庭，有63%的家庭购买这种住宅。

对于低收入家庭来说，通过租用土地而自己拥有一套工业化住宅与租住一套公寓相比，前者是明智的选择。因为，这样可以花同样多的钱拥有更大的居住空间和草地。

另外，与现场修建的住宅购买者相比，工业化住宅的购买者年龄分布呈现向两端分布的态势：年轻的人群比现场修建住宅购买者更年轻，年长的则更年长。一般而言，这两类人相对于中间年龄段的人群，其经济状况也要差一些。

客户愿意为什么付钱？

美国的工业化住宅是从房车发展而来的，所以形象一直不太好。其在美国人心中的感觉大多是：低档的、破旧的住宅，其居民大多是贫穷的、老弱的、少数民族或移民。

更糟糕的是，由于社会的偏见（对低收入家庭等），大多数美国的地方政府都对这种住宅群的分布有多种限制，工业化住宅在选取土地时就很难进入“主流社会”的土地使用地域（城市里或市郊较好的位置），这更强化了人们对这种产品的心理定位，其居住者也难以享受到其他住宅居住者一样的权益。

为了摆脱“低等”、“廉价”形象，工业化住宅努力求变。

首先是在质量和美观上下功夫，以使之符合房地产的普通标准。美国工业化住宅已经逐渐摆脱传统的火柴盒式的外观，与普通建设的住宅（site-built）的外观特点已非常相似。

其次是结构和品种调整。工业化住宅中的低端产品——活动房屋从1998年的最高峰——占总开工数的23%——373,000套，下降至2001年的10%——185，000套。而中高端产品——预制化生产住宅的产量则由1990年早期的60，000套增加到2002年的80，000套，而其占工业化生产的比例也由1990年早期的16%增加为2002年的30%－40%。

第三，努力增加消费者参与和体验。一个例子是组装式住宅的兴起。组装式住宅一般为单层建筑，面积、式样、外观和内部布局各不相同，消费者可以选择已设计定型产品，也可以根据自己的爱好对设计进行修改，对定型设计也可以根据自己的意愿增加或减少项目，体现出了以消费者为中心的住宅消费理念。

经过不断的努力，目前，工厂化生产的住宅用户对住宅的满意程度开始接近普通建设的住宅（site-built）用户，2001年满意度超过了65%。

我们的前提是什么？

比照发达国家，尤其是美国住宅工业化的经验，中国工业化住宅的先驱者应当引以为鉴：

第一，我们在哪里？处于现阶段，我们如何作出选择？数量和质量，哪个应该优先？是先规范、后发展，还是先发展、后规范？选择政府主导，还是企业主导？采用大规模预制，还是个性化定制？发达国家发展工业化住宅的一个背景是建筑劳动力的匮乏，而我国则劳动力过剩，这个问题要如何解决？

第二，谁愿意为工业化住宅买单？进一步追问：这个消费群的规模足够大吗？在经济上，这个消费群能够为工业化住宅的先驱提供足够的经济利润吗？如果最初的消费能力不能弥补先期成本投入，先驱者靠什么维持到盈利的曙光乍现？

第三，客户愿意为什么付钱？或者反过来说，我们用什么样的定位来吸引客户？我们在推广工业化住宅概念的时候，不要只盯着大众化普及的美好前景，而忽视产品价值和品牌价值的塑造。在宣传上加上一些科技、环保、健康的噱头虽然带一点自卖自夸的味道，但这有助于在消费者心目中为新兴工业化住宅留下良好印象，对整个行业的高起点发展会有所助益。

一切先驱者必须先搞清楚当前所处的发展阶段，必须确定未来的发展路径，必须了解客户是谁，必须找准自身的价值定位。

一句话：中国工业化住宅发展的首要任务是搞清前提！