“十一五”是扬州全面建成小康社会的关键时期。根据《扬州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》突出科学性、前瞻性、操作性的要求，制定《扬州市房地产业发展第十一个五年专项规划》。
一、“十五”回顾
“十五”期间，随着我市经济的快速发展，城市建设步伐的加快，国有土地使用制度和住房制度改革不断深化，我市房地产业保持了持续快速健康发展，已经成为国民经济的支柱产业。一是按照市场经济的要求，基本建立了有利于房地产业发展的多元化投资机制、市场化资源配置机制、规范化行业管理机制。二是房地产开发稳步快速增长，完成投资225.11亿元，年平均增长42.02%，占同期固定资产投资的17.16%。竣工商品房1021.19万m2，年平均增长20.76%。三是房地产市场活跃，销售商品房940.22万m2，销售额年平均增长20.61%，占同期社会消费品零销总额的21.29%；存量房交易631.04万m2，基本实现增量房市场与存量房市场的良性互动。四是居民居住条件明显改善，初步建立了商品房、经济适用房（限价商品房）、解困定销房、廉租房多层次的住房保障制度，平均每年有4万多户城镇家庭改善居住条件，2005年底，市区人均住房建筑面积达到28.1 m2，住房成套率达到80%以上。五是住房建设和物业管理水平得到较快提高。住宅质量、小区配套设施、居住环境和物业管理服务得到明显改善和提高。2004年市区获得了中国人居环境奖。六是行政管理服务进一步规范。房产管理地理信息系统投入使用，房屋产权管理、拆迁管理和市场监测监管能力得到加强。七是不断完善党风廉政等各项制度，作风、行风建设取得明显成效，行业形象明显好转。八是企事业单位改革改制工作取得突破性进展。
二、发展环境
“十一五”期间，我市国民经济将继续保持持续快速健康发展，政府已把房地产业列入重点发展的支住产业之一，充分发挥其对投资和消费的双重拉动作用。随着城市化进程的加快和国家宏观调控政策的实施，我市房地产业将面临新的机遇和挑战。
发展机遇：一是“十一五”期间，我市经济增长将保持平均13%以上的速度，并加快推进名城建设，这将为房地产业创造良好的发展环境和广阔的发展空间。二是市政府将进一步加快富民步伐，多渠道增加居民收入，并实行积极的政策，促进居民消费，居民潜在的住房改善型需求会进一步释放。按市区现有人口预测，此项每年增加住房需求80多万m2左右。三是城市化进入高速发展时期，大量农村人口转移到城市，带来住房需求的持续增长。市区城市人口每年增加2万人，按人均30 m2计算，每年增加住房需求60万m2。四是名城建设必需的拆迁和危旧房改造，会带来相应的住房被动性需求。如果每年拆迁40万m2，危旧房按每年2%自然淘汰，每年将产生被动性住房需求约60万m2。五是随着扬州交通优势和人居环境品牌效应的凸现，将会集聚更多外来人员来扬打工创业，吸引更多的客商来扬购房置业，每年能拉动16万m2左右的非本地性住房需求。六是随着我市产业结构的优化升级，城市产业及结构调整，服务业将得到快速发展，由此将促进非住宅房地产的发展。非住宅房地产需求将会上升到住宅需求量的20%左右。
面临挑战：一是资源、环境约束，城市化和工业化不断推进，引发城市与保护耕地和保护环境的矛盾，房地产开发用地矛盾将日益凸现。二是国家宏观调控的效果已经显现，房地产市场出现了一些积极的变化，同时，也出现了一些值得重视的趋势，正常的住房需求受到一定的抑制，持币观望成为当前市场主流心态，开发企业资金面临空前的压力，商业房地产投资增速过快，有可能造成新的结构失衡。如果这些问题得不到及时解决，会影响房地产业的持续健康发展。三是成熟的房地产价格形成机制和监督机制还在探索之中，短期内价格波动幅度较大，居民收入增速长期低于经济和房价的涨幅会挫伤居民住房消费的积极性。四是居民居住水平发展不平衡，住房保障任务艰巨。一些享受不到政府住房保障政策，又买不起市场价商品房的社会群体难以改善居住条件。老城区大多数住房结构不合理，配套设施不全，质量和环境差，已改制企事业单位危旧房改造问题突出，解决进城务工人员住房问题任务艰巨，居民改善住房的愿望与政府承受能力差距仍然较大。五是房地产市场转为买方市场后，客观上对房管部门的市场监测、监管工作提出新的更高的要求。
三、总体目标
目标定位：以科学发展观为指导，积极合理引导房地产投资和消费，以改善人居环境，以建设资源节约型、环境友好型社会及推进和谐社会建设为出发点，实施城乡统筹的城镇化发展战略，坚持总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定和可持续发展的原则，保持房地产业持续健康发展，巩固支柱产业地位，全面实现住房小康。
指标预测：房地产开发投资总量“十一五”比“十五”期间翻一番；城镇人均住房建筑面积平均每年增加一平方米。
——开发投资、开发规模平均每年增长15%。
房地产开发投资目标表
单位：亿元
年 份
2006
2007
2008
2009
2010
合 计
全市投资额
70
80
92
106
122
470
其中：市区
40
46
53
61
70
270
房地产开发施工面积目标表
单位：万平方米
年 份
2006
2007
2008
2009
2010
合 计
全市施工面积
583
670
770
885
1018
3926
其中新开工
350
402
462
531
611
2356
市区施工面积
352
405
465
535
615
2372
其中新开工
211
243
279
321
369
1423
商品房竣工面积目标表
单位：万平方米
年 份
2006
2007
2008
2009
2010
合 计
全市竣工面积
275
316
363
417
480
1851
其中：住宅
220
253
290
334
384
1481
市区竣工面积
154
177
204
235
270
1040
其中：住宅
123
142
163
188
216
832
——城镇人均住宅建筑面积， 2010年达33 m2，住宅成套率达90%。
——基本解决人均住宅建筑面积15 m2以下住房困难家庭的居住问题。
——全面提高住宅居住品质，住宅功能完备、配套齐全、方便安全，拥有智能化、现代化的设施条件，充分体现“以人为本”的理念和节能省地的要求。
康居示范住宅小区建设目标表
单位：个
年 份
2006
2007
2008
2009
2010
合计
康居示范小区数目
2
4
4
4
4
18
其中：市区
1
2
2
2
2
9
住宅性能认定小区数目
4
8
8
8
8
36
其中：市区
2
4
4
4
4
18
四、发展思路
（一）立足百姓安居，完善住房供应保障体系
按照“实事求是、量力而行、区分层次、突出重点”的原则，建立和完善商品房、经济适用房（限价商品房）、廉租房多层次的住房供应保障体系，让大部分居民购买或承租与自己消费能力相适应的住房，让一部分富裕起来的人买到好房，让中等收入者购买或承租普遍商品房，让拆迁户得到妥善安置，让一部分最困难的群体享受到住房保障政策，让所有的人居者有其屋。
——商品房。适当控制别墅等高档商品房，适度发展有市场需求的中高档住房，重点发展中低价位普通商品 房。普通商品房建设比例一般不低于住宅建设总量的70%。
——经济适用房。创新政策，实行低收入住房困难家庭购房补贴。根据社会经济和住房发展情况，研究实施低收入住房困难家庭购房补贴办法，明确具体的申请条件、申请审核程序、补贴标准和资金渠道等，对经审核符合条件的家庭购买普通商品房的给予一次性住房补贴。
——廉租房。认真贯彻新近出台的最低收入家庭住房保障办法，适当扩大保障范围，做到应保尽保。廉租房保 障以发放租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房所需资金以财政预算安排为主，多渠道筹措专项资金，形成稳定规范的资金筹措渠道。
合理安排“十一五”期间市区房地产业发展空间布局。根据“主导向南、东联西进”的城市总体规划，进一步完善西区相关配套基础设施，力争在“十一五”期间全面建成新城西区。针对东区生态环境较好，可用地也相对较多的实际，适度加快东区建设，加强对江都的辐射衔接，在沿廖家沟、茱萸湾、泰安镇一线适量发展与旅游业相配套的房地产项目，促进“银发工程”、旅游房产的开发。南区主要是城市的大学城和工业、港口用地，可规划建设与之配套的高中档生活居住用地。北区临近火车货运站，可以建设专业市场和工业厂房类房地产项目。
加快房地产业的结构调整和优化升级，提高房地产业现代化水平。推动全市房地产业有数量型向质量型转变，着力提高综合竞争能力；由资源消耗型向科技型转变，提高科技对房地产的贡献度；由速度型向效益型转变，提高房地产增加值占GDP的比重；由分散型向集中型转变，提高产业集中度。
以住宅性能认定为突破口，全面推进住宅产业化和产业现代化，不断加大住宅性能认定工作力度。通过住宅性能认定，进一步提高住宅的规划设计水平和施工、监理水平，加强对新材料、新技术、新工艺、新设备的推广，逐步形成系列化开发、规模化生产、商品化供应、社会化服务的生产和供应体系，实现住宅建设的标准化、工业化、部品化和集约化，从而优化住宅产业的各个环节促进住宅技术进步，加快住宅产业现代化的进程。
发展节能省地型建筑，实行房地产开发用地的城乡统筹；大力提倡建设高层、小户型、较大规模的商品住宅项目；充分合理利用地上和地下空间。全面推广住宅全装修，通过不断完善住宅全装修的推进机制和激励机制，使住宅的全装修比例达到50%以上。
（二）立足激活需求，完善住房货币分配和补贴政策
提高支付能力，激活购房需求。继续深化住房制度改革，认真落实市政府调整房改政策的意见，加大住房补贴资金筹集力度，落实住房补贴政策，保证住房货币补贴足额发放到位，并根据经济和房价情况，适时提高住房补贴标准。采取务实的态度解决房产证、土地证发放遗留问题，简化手续，推进现有公房出售。积极发展住房公积金，想方设法保持并扩大公积金制度覆盖范围，逐步提高公积金缴存比例，简化贷款手续，适当提高贷款额度，延长贷款期限，提高职工购房能力。
大力发展住房消费服务领域，搞活住房二级市场。认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，出台优惠政策，鼓励居民卖小房换大房，卖旧房换新房，改善居住条件。发展二手房市场，平抑、调控房价。积极培育和发展住房租赁市场，提高租赁专业化、集约化程度，依法加强房屋租赁合同登记备案管理。鼓励和支持进城务工人员、新参加工作的职工、中低收入者通过房屋租赁市场，解决居住问题。健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执业资格制度，完善和规范中介、估价、经纪代理、法律、律师等服务体系，为社会提供准确的信息和便利的服务。
放大人居环境的品牌效应，以更开阔的视野发展扬州房地产业。鼓励吸引周边地区及外来人员来扬购房置业。参照杭州等地发展房地产业的经验，加强滨湖、滨江、滨河房产的整体包装，适度发展度假型、旅游型、养老型房地产市场，吸引港台、东南亚及周边城市、周边区域的企业和客商来扬购房兴业，吸引周边城镇富裕人士到城区购房安家。
（三）立足规范秩序，完善房地产市场监测、监管体系
着力加强行政管理体制改革。减少和规范行政审批，理顺职责分工；推动电子政务，提高行政效率；健全公共服务职能，加强行政管理能力，提高科学决策水平，为房地产业的发展提供高效、快捷的公共服务。
建立房地产市场协调机制，更好地发挥各职能部门作用，加强相互之间的信息沟通，共同协调解决房地产市场发展中遇到的各种矛盾和问题，形成促进房地产业发展的合力。
加强房地产信息系统建设，健全信息收集、整理、分析和发布功能，完善房地产预警预报机制，深入分析房地产市场形势，为政府决策提供依据，为企业投资房地产开发提供指导，为市民购房提供参考。通过正确的舆论宣传和适时的信息发布，科学引导市场主体的心理预期。
规范房地产市场经营行为。严禁无资质或超越资质开发；规范商品房销（预）售许可和销售广告管理，严格执行商品房合同备案制度，规范涉房收费行为，切实减轻房地产企业和购房者负担，努力营造各类房地产企业平等竞争的市场环境。建立房地产开发、物业管理、中介服务企业不良记录档案，定期向社会公布诚信记录。进一步加强对房地产企业在房地产开发建设、商品房销售、物业管理、中介服务等活动中违法违规行为的查处，维护消费者的合法权益。
五、重点工作
（一）产权管理。按照即将出台的《物权法》规定，进一步改进和规范房产交易、产权产籍管理。根据属地管理的要求，理顺市区房屋权属管理体制，实现统一主体、统一证件、统一监督。在市区增设2—3个房地产分市场，方便群众办证。完善健全房地产市场服务功能，提高办事效率。采取针对性措施，帮助群众解决领证难题，将房屋发证率提高到95%以上。
（二）拆迁管理。合理控制拆迁规模，在保证能源建设、交通设施建设、危房改造、经济适用房和廉租房拆迁项目的基础上，前两年市区每年拆迁规模控制在43万m2以内，后三年根据城市建设需要，可以适当增加到50 万m2左右。完善拆迁补偿安置方式和价格标准，逐步向拆迁完全市场化过度。根据“属地管理，分级负责”的原则，理顺健全拆迁管理体制，在依法行政的前提下，充分发挥区级职能部门在拆迁管理、矛盾调处中积极作用。规范拆迁项目许可、行政裁决、强制拆迁程序，建立拆迁补偿资金监管制度。加强对拆迁实施单位、拆迁从业人员的监督管理，强化责任考核制度和责任追究制度，杜绝野蛮拆迁行为。
（三）物业管理。认真贯彻落实国务院、江苏省《物业管理条例》，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化、规模化物业管理市场，切实改善住房消费环境，不断提高居住小区的物业管理服务水平和居民的满意程度。充分发挥房屋维修资金的作用，加强住房修缮管理，培育修缮市场，延长住房使用寿命，确保居住安全。加快老住宅小区综合整治，积极推行物业管理，研究解决房改房实施物业管理问题，到2010年住宅小区物业管理覆盖率达到70%，居民对物业管理的满意度达到80%以上。
（四）住房保障动态管理。完善政策，科学确定经济适用房供应条件，规范申请、审核程序，严格公示监督制度，坚决防止政府住房保障政策流失。建立廉租房对象的登记、轮候、进入、退出机制，保障最低收入家庭住房保障政策的长期稳定和可持续发展。
六、保障措施
（一）推进学习型行业建设，不断提高行政工作能力。以《公务员法》实施为契机，扎实开展教育培训工作，组织公务员系统学习邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观，并用以指导实际工作，学习市场经济和科技、行政管理等方面的知识，学习公共法律基础知识和与本职工作有关的法律基础知识，全面提升公务员素质，提高实施改革创新的能力、发扬民主集中民意的能力、统揽全局协调服务的能力、求真务实狠抓落实的能力。
（二）推进服务型行业建设，树立良好形象。以争创满意服务部门、满意服务处室为重点，进一步加强和改进机关作风建设，不断改善服务态度，提高服务质量。理顺开发项目管理、销售、拆迁许可、住房保障资格审核、行政处罚决定等与群众联系紧密职能的内部运作程序，在机关内部形成既有严密分工、又有默契合作，办公资源充分共享、工作信息充分流动的工作机制，使机关行政效能在现有水平上再有大幅度的提高。
（三）推进法制型行业建设，进一步规范行政行为。按照《行政许可法》的要求，继续深化行政审批制度改革，做到行政许可项目设定、实施程序和收费法定化、公开化。加强行政服务中心房管窗口建设，真正实行“一个窗口”对外，做到授权到窗口、办证到窗口。进一步转变行政职能，突出房管部门宏观调控、市场监管和住房保障等重点职能。将机关职能中一些专业性、技术性工作交给专业机构承担。依法规范行政执法行为，继续推行政执法责任制，确保执法主体、目标责任、保障措施三到位。完善房地产市场监察工作程序，规范房地产行政处罚行为。
（四）推进廉洁型行业建设，全方位增加工作透明度。深入开展廉政教育活动，认真学习贯彻《实施纲要》，全面落实“一岗双责”和党风廉政建设责任制。规范机关办公设备、办公用品管理，推行申报、集中招标采购制度。严格公务接待审批，控制接待标准，压缩招待费用支出。建立党组织、纪检监察、工会相互监督的长效机制，严防腐败问题发生。坚持依法理财、规范理财。建立和健全财务规章制度，实行财务一支笔审批，坚持重大开支集体研究确定。认真实行“收支两条线管理”，全面推行和完善部门预算。积极实施政（事）务公开，将房地产开发、拆迁、产权、交易市场、房改、房政、物业管理、安全、直管公房、白蚁防治、房地产监察等各项工作全部向社会公开。拓宽监督渠道，注意发挥人大代表、政协委员和社会各界人士的作用，倾听他们的意见和建议，充分发挥舆论监督的作用。
（五）推进数字型行业建设，实现房管手段信息化。成立信息网络中心，着力推进行业信息化建设，增强信息化在决策研究、运行监管、服务效能提升方面的支撑能力。建立覆盖全市范围的房地产市场动态数字平台；建设扬州市数字房产共享平台，构建房产GIS共享平台和扬州房产信息港，制定适应数字化城市管理的房产模型；建设房地一体化、图文一体化的新型房产管理模式，融合办公自动化、GIS技术、数据管理技术。实现机关和下属单位业务联网办理，实现房地产开发、拆迁、交易、房产测绘、权属管理、物业管理等房产业务的电子化、信息化和网络化管理，实现房产管理水平的跨越式提高。