宣传册中的亭台轩榭是真的吗？电梯广告收入归谁所有？房地产中介服务机构应该具备什么条件……在《海口市人民政府关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（以下简称《通知》）出台之际，海南特区报记者就关乎市民切身利益的问题、市民尚未了解的问题或者是房地产市场普遍存在的一些陷阱，共计１０大问题，采访了海口市房地产管理局相关负责人。
　　
　　电梯广告收入归谁所有
　　
　　答：有电梯的高层，电梯厅属分摊的公共面积，但业主往往会在电梯中发现广告，而这些广告的收入去了哪里？业主往往不知道，或者并不关心。其实，这些电梯中的广告收入应该属分摊电梯面积的业主所有，但往往却落入了物业的口袋里。有时因物业跟开发商有着千丝万缕的联系，比如由开发商直接指派的物业，这些收入就由物业和开发商共同得了。这时就应该由业主委员会与物业交涉，得到其该得的利益。
　　
　　分摊公共面积包括哪些
　　
　　答：一般包括通道、楼梯、电梯、消防通道、走廊等，不包括车库等。而这些分摊的公共面积必须是所有的业主都使用的，目前许多开发商把分摊的公共面积摊给所有的业主，其实有的业主根本都没有使用这些空间，应该具体问题具体分析。
　　
　　房地产中介机构可信吗
　　
　　答：房地产中介服务机构必须具备以下条件：一是有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；二是有必要的财产和经费，有足够数量的专业人员；三是设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业；还有具备法律、行政法规规定的其他条件。目前海口的“黑”中介和手续条件不齐全的中介占据了相当大的市场，因此也发生了很多市民上当受骗的事件，建议市民在办理中介服务时，要先打探清楚中介机构的底细，不能盲目嫌麻烦、图简单。
　　
　　房地产抵押的条件是什么
　　
　　答：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。若房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
　　
　　商品房预售具备的条件
　　
　　答：１．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；２．持有建设工程规划许可证；３．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；４．向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报市房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。如果开发商在进行房屋预售时没有取得这些条件，或者是开发商盗用其他项目预售许可证进行广告宣传等，市民则提高警惕。对不符合上述条件进行预售的，由市房地产管理局责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
　　
　　房屋面积计算中的陷阱
　　
　　答：房屋面积是市民关心的首要问题，但许多开发商在计算和公布面积时，都藏有“猫腻”，主要有以下五点：１．把建筑面积混为套内面积即使用面积；２．将不应分摊的公共面积进行分摊；３．预售时违规进行面积计算，比如开发商按照自己计算的面积预售，而非由具备国家专业资质认证的房屋测绘机构计算的面积；４．开发商与房屋测绘机构勾结，在数据中有弄虚作假行为；５．在合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。一般说来，一些正规、知名的房地产开发商在这些方面的信息会准备透明些。
　　
　　宣传册上的图可信吗
　　
　　答：不能盲目轻信。宣传册上的图片有时会与政府规划建设行政主管部门批准的商品房建筑平面图、剖面图不符合，市民在购房时要详细查看经政府有关部门批复的原始文本。一则是一些开发商的规划图没有报有关部门审批，而以“移花接木”、“添油加醋”等方式发布虚假广告信息；二则许多开发商会擅自修改规划图，而不报相关部门审批，因此广告和宣传册中许多信息都是不合法的，政府相关部门在重新审批或查处时可能会撤销这些。
　　
　　海口市物业收费标准
　　
　　答：对于物业收费标准，国家和海南省的物业管理条例都作了明确规定，实行的是备案制，海口市物价局都有相关规定。但目前海口的物业公司前往物价部门备案收费的还不到一半，不少小区的物业公司竟然是自己制定物业收费标准，广大业主并不知情。因此业主与物业的纠纷也是由来已久，而因为海口的大部分小区没有成立业主委员会，因此业主处于被动地位的比较多。
　　
　　房地产广告存在的问题
　　
　　答：开发商在打房产广告时往往会打出许多“噱头”，以吸引市民的眼球，目前的房地产广告主要存在５大问题：１．房地产预售、销售广告，未载明开发企业名称、预售或者销售许可证书号或者是虚假的预售或者销售许可证书号；２．含有风水等封建迷信的内容；３．以所需时间来表示距离，如乘车到市中心只要３０分钟等；４．含有升值或者投资回报的承诺，如一本万利等；５．含有夸大或虚构项目环境等误导消费者的内容，如此处将成为重要的商业区等。
　　
　　遇到问题找哪些部门
　　
　　答：基本上涉及到六大部门，各部门各司其职。１．查处房地产开发中施工建设过程中的违法违规行为、查处开发建设工程项目中的质量违规行为由市建设局负责；２．查处商品房销售面积“短斤缺两”行为由海口工商管理局和市房产局负责；３．查处虚假和不规范广告行为由市工商局和市房产局负责；４．查处房地产中介活动中的违法违规行为、查处物业管理中的违法违规行为、查处合同订立和履行中的违法违规行为由市房产局负责；５．查处土地的违法违规行为由市国土局负责；６．查处规划违法违规行为由市规划局负责；７．查处物业管理等方面乱收费行为由市物价局负责。
　　
　　记者手记中国人信奉“家天下”，买房子成了许多中国人的头等大事，但目前市场上的开发商良莠不齐、泥沙俱下，很难分辨孰真孰假，因此许多人辛辛苦苦花了半辈子的心血买来的房子到头来却办不下房产证或者与开发商构画的“蓝图”有着天壤之别……便多了许多悔恨与纠纷。海口市政府重拳出击整顿规范海口市房地产市场，对广大消费者来说，多了一颗“定心丸”，让我们在购房时多了一份放心，而少了一份戒心。
　　
　　相关新闻
　　
　　建立网上信用档案
　　
　　售楼人员持证上岗
　　
　　采取六项措施规范海口房地产市场
　　
　　本报讯为了彻底规范房地产市场，海口市政府将采取六项措施来规范房产市场，促进海口房地产市场正常发展。
　　
　　建立房地产企业信用档案
　　
　　通过网络信息手段，将各类房地产企业、物业管理企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中的违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。
　　
　　房屋销售人员持证上岗
　　
　　推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售人员应当具备经纪人执业资格或经纪人协理从业资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务，取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。
　　
　　推广电子政务网上公示
　　
　　要推广电子政务，实行政务公开。将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、商品房买卖合同备案等内容在网上公示，接受社会监督。
　　
　　 “揭底”监管房地产行业动态
　　
　　要建立能进能出、能升能降的房地产行业动态资质管理制度。要把是否有不良记录行为，作为房地产行业资质年检和晋级审批的条件。对在经营活动中存在不良行为或有重大不良信用记录的，有关部门要根据有关法律法规进行查处。
　　
　　让购房者了解法律法规
　　
　　各有关部门应结合整顿和规范工作，加快制度和完善房地产市场管理的法规、规章、政策措施。加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。各有关部门组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体，特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。
　　
　　媒体跟进强化社会监督
　　
　　在对房地产市场的整治过程中要做到一切透明化，切实落到实处，为此要组织新闻媒体及时报道整治工作情况，强化舆论和社会监督。
　　
　　 记者罗孝平